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Accédez à votre espace de screening foncier et à vos communes analysées.

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Foncier.OS

Sur quelle commune souhaitez-vous travailler ?

7PLUi

144Communes

4Départements

—Île-de-France

Maisons-AlfortChargement…

👉 À vous de jouer — cliquez sur une parcelle

1Terrain

2Limites

3Bâtiment

4Bilan

5Optimiser

⏳ calcul dans 2s — ou maintenant

Mesures un outil à la fois

Échap pour quitter

⛰ PROFIL ALTIMÉTRIQUE

📋 Sélection

#	Section	N°	Surface

Total—

Étape 1 sur 5

Sélectionnez les voiries

Cliquez les côtés de la parcelle qui donnent sur une rue.

① Voiries ② Sépar. ③ Fond

→ Cliquez sur les côtés de la parcelle donnant sur une rue

Dessiner

Modifier

Mesurer

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Historique

↑ ↓ ← → Déplacer la carte

B Tracé libre (point par point)

R C L T Pose un préfab : Rect / Carré / L / T

Tracé libre actif Clicposer un point Majangle droit Zannuler ↵fermer Échapsortir ?raccourcis

Préfab en pose Molettepivoter (3° / 1° avec Shift) Clic-molettetourner de 90°

⠿◑ Zones PLU

Règles PLU |—−+✕

→ Cliquez pour poser des points

STREET VIEW

📋 PLAN MASSE

100%

🧍

⠿⚠ Erreur faisabilité

📐 Emprise au sol▾

◑ Zones PLU▾

⚠ Erreurs faisabilité▾

SDP bâti : —

—

En attente —

— —

BILAN

•••Recalcul de la sélection…

Programme

Recettes

Charge Foncière

—

En attente

—

Dépenses

Mes terrains

—

— · — · Créé le —

Résumé du bilan —

Surface terrain

—

Parcelles

—

Zone PLU

—

Logements

—

SDP

—

Bâtiments

—

Charge foncière

—

CA projeté

—

01 Identification

Adresse

Commune

—

Surface totale

—

Références cadastrales

—

02 Propriétaires

Nom et genre (Mme/M.) du propriétaire pour chaque parcelle — utilisé dans le courrier via {{genre_destinataire}}.

03 Notes & commentaires

HYPOTHÈSES

Définissez les hypothèses qui calibrent votre bilan promoteur.

📐 PROGRAMME

Composition typologique, surfaces et part sociale du programme.

RATIO SDP/BRUT

RATIO SHAB/SDP

SURF. LGT moy. m²

% SOCIAL

TYPOLOGIES (% du programme · surface m²)

T1 %

T1 m²

T2 %

T2 m²

T3 %

T3 m²

T4 %

T4 m²

T5 %

T5 m²

💰 RECETTES

Prix de sortie neuf et prix bailleur pour le calcul du CA.

COEFF NEUF ×DVF

Ex: 1.25 = neuf 25% au-dessus de l'ancien · typique IDF: 1.15–1.35

PRIX BAILLEUR €/m² HT

Prix de vente HT au bailleur social (TVA 10% logement social neuf hors champ Miranda — saisir le HT). Typique IDF: 3100–3700 €/m² HT.

PRIX COMM. €/m² HT

Prix de vente HT du RDC commercial (locaux, boutiques…)

🏗 CONSTRUCTION

Coût travaux base + surcoûts éventuels.

COÛT PKG SS €/place

SURFACE PLACE SS m²

Surface moyenne d'une place en sous-sol (rampe + circulation + place) — typique : 25 m² (std), 28-30 m² (confort)

VRD €/logement

FONDATIONS €/m² SDP

ALÉAS CHANTIER %

⚠ SURCOÛTS CONTRAINTES

Surcoûts liés aux risques urbanisme (auto-détectés, ajustables).

POLLUTION €

PPRI €/m² SDP

RADON €/m² SHAB

ABF €

PEB €/m² SDP

Laisser vide = détection automatique. Saisir 0 pour désactiver un surcoût.

🏛 HONORAIRES TECHNIQUES

Pourcentage des travaux HT — total = somme ci-dessous.

ARCHI CONCEPTION %

MOE EXÉCUTION %

BET %

CT + CSPS %

DO ASSURANCE %

OPC %

📋 FRAIS FONCTIONNEMENT

Pourcentage du CA HT — total = somme ci-dessous.

HON. GESTION % CA

COMM. INTERNE % CA

COMM. EXTERNE % CA

PUB / MARKETING %

DIVERS FONCT. %

🏛 TAXES & CHARGES

Taxe d'aménagement (commune + département + région) et PFAC.

TA COMMUNAL %

TA DÉPART. %

TA RÉGION %

PFAC €/logement

🏦 FRAIS FINANCIERS

Intérêts intercalaires et frais de garantie.

INTÉRÊTS INTERCAL. %

FRAIS BANCAIRES % CA

📄 CHARGE FONCIÈRE

Frais d'acquisition déduits de la charge foncière brute.

FRAIS NOTAIRE % CF

Promoteur avec engagement de construire (art. 1594-0 G A CGI) : DMTO réduits à 0,715% → ~2,5% tout-compris. Saisir 7-8% uniquement si pas d'engagement (cas rare).

COMMISSION ACQN % CF

📊 RENTABILITÉ

Marge cible du promoteur. L'écart VV permet de tolérer un dépassement de la valeur vénale (ex : 5% = on accepte une CF jusqu'à 5% sous la VV avant de passer en NO GO).

MARGE CIBLE %

ÉCART VV % (verdict)

📐 CONTRÔLE BÂTIMENT

Alerte profondeur — avertit quand la profondeur du bâtiment dépasse le seuil (programmation des logements).

PROFONDEUR MAX m

TOLÉRANCE %

Ex: seuil 16m · tol. 10% → alerte si > 17.6m — sans voirie désignée, utilise la plus petite dimension du bâtiment

Mon compte

—

Non connecté

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Miranda Essentiel

Terrains

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Version

Vérification…

—

Urbanisme

Commune

—

Le cadre de la commune

Le document d'urbanisme

Commune active

—

Au travail

Le moteur, en continu

Communes couvertes

Faisabilités rendues

0 jours

Temps gagné

—

Le moteur, en continu

Miranda travaille pour vous.

Vous ne cherchez plus les fonciers. Le moteur passe la commune entière au crible et ne vous rend que les opérations qui tiennent, chiffrées.

Scanne chaque parcelle cadastrale

Chiffre le règlement d'urbanisme

Tranche : l'opération tient, ou pas

Assemble remembrements et dossiers

Au travail · sans que vous leviez le petit doigt

Ce que Miranda a fait pour vous

Commune

communes couvertes

Terrains

à l'étude

Faisabilités

verdicts rendus

Dossiers

prêts à ouvrir

Cliquez pour voir le calcul. Base : 3 h d'étude à la main par terrain.

Vos premières demandes rempliront ce tableau. Lancez une commune pour voir le temps gagné s'accumuler.

A la demande

Le moteur Miranda

Passez la commune entière au bilan promoteur.

Vous choisissez les zones. Miranda chiffre le règlement, puis rend un verdict par parcelle : là où la charge foncière admissible dépasse la valeur vénale, l'opération tient. Elle cherche aussi les remembrements — les assemblages de parcelles contiguës qui deviennent intéressants à plusieurs.

Vous choisissez les zones à l'étape suivante. Fonciers et remembrements livrés sous 48 h.

Opération viable Mitigé Non viable Non mobilisable

773opérations viables

Exemple · Sarreguemines, déjà traitée

Prospection · À la demande

Demander les opportunités et remembrements

Les fonciers à potentiel de la commune, classés par verdict promoteur, et les assemblages de parcelles contiguës qui deviennent intéressants à plusieurs.

Zones

Sélectionnez une commune.

Règles PLU clés

Clic sur une carte pour saisir / modifier. Les valeurs sont sauvegardées par couple commune × zone. Pour surcharger UNE règle sur UNE parcelle précise, cochez "Spécifique à cette parcelle" en haut de la card en édition.

⚠ ANALYSE DE FAISABILITÉ

🔍 Pour plus de précision, zoomez au maximum avant de tracer votre bâtiment (zoom 19-20)
1 pixel ≈ 20 cm au sol à ce niveau

Point bas—

Point haut—

Dénivelé—

Pente moy.—

Équidist.—

Rabattre

Aucune parcelle sélectionnée

Cliquez sur une parcelle pour faire apparaître le verdict de faisabilité, les règles PLU clés et les contraintes.

—

CORE · Zonage en ligne · Hypothèses utilisateur

Parcelles non contiguës

Les parcelles sélectionnées ne se touchent pas. Faisabilité et bilan seraient calculés sur une emprise foncière fausse. Vérifiez la sélection avant de lancer.

Parcelle en Plan masse

Règles définies au document graphique

—

SDP

—

Charge foncière

—

Valeur vénale

—

Règles PLU clés

À vous de jouerCliquez sur une carte pour saisir la règle lue dans le PLU. Une checkbox "Spécifique à cette parcelle" apparaît dans chaque card pour surcharger UNE règle sur UNE parcelle précise.

Servitudes

Contraintes & alertes

Parcelle par parcelle

Propriétaires & occupants

Synthèse des propriétaires (sociétés) et occupants des parcelles sélectionnées — en préparation.

Mode tracé

Démo LU

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BILAN

Mes terrains

—

HYPOTHÈSES

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⚠ ANALYSE DE FAISABILITÉ

Faisabilité IA

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Valeurs vénales

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