Analyse PLU promoteur : les articles qui changent vraiment la valeur d'un terrain.
Le PLU ne sert pas seulement a savoir si une parcelle est constructible. Il determine la surface vendable, le type de programme et la charge fonciere possible.
Les piliers a verifier
- Zonage : zone U, AU, N, A et sous-secteurs.
- Implantation : retraits voirie, limites separatives, fond de parcelle, distances entre constructions.
- Gabarit : hauteur, niveaux, attique, filets graphiques, plans masse.
- Densite : emprise au sol, pleine terre, coefficient biotope, espaces verts.
- Programme : stationnement, mixite sociale, typologie, commerce obligatoire ou interdit.
Ce qui peut etre automatise
Quand la regle est claire, numerique et rattachee a une zone, un moteur peut appliquer emprise, hauteur, retraits, pleine terre ou stationnement. C'est le cas d'une partie des communes couvertes par Miranda IDF.
Ce qui doit rester prudent
Les plans masse, OAP, gabarits 3D, adossements au voisinage, cotes NGF et prescriptions graphiques complexes exigent souvent une lecture humaine. Miranda les distingue autant que possible pour eviter une fausse certitude.
Pourquoi c'est critique pour le bilan
Une erreur sur 2 metres de retrait, 1 niveau de hauteur ou 10 points d'emprise peut changer la SDP et donc la charge fonciere admissible. L'analyse PLU doit etre reliee au bilan, pas traitee a part.