Analyse PLU promoteur : les articles qui changent vraiment la valeur d'un terrain.
Le PLU ne sert pas seulement à savoir si une parcelle est constructible. Il détermine la surface vendable, le type de programme et la charge foncière possible.
Les piliers à vérifier
- Zonage : zone U, AU, N, A et sous-secteurs.
- Implantation : retraits voirie, limites séparatives, fond de parcelle, distances entre constructions.
- Gabarit : hauteur, niveaux, attique, filets graphiques, plans masse.
- Densité : emprise au sol, pleine terre, coefficient biotope, espaces verts.
- Programme : stationnement, mixité sociale, typologie, commerce obligatoire ou interdit.
Ce qui peut être automatisé
Quand la règle est claire, numérique et rattachée à une zone, un moteur peut appliquer emprise, hauteur, retraits, pleine terre ou stationnement. Avec Miranda Essentiel, la faisabilité est jugée règle par règle sur le PLU de n'importe quelle commune de France, et chaque mois Miranda détecte les fonciers à potentiel d'une commune.
Ce qui doit rester prudent
Les plans masse, OAP, gabarits 3D, adossements au voisinage, cotes NGF et prescriptions graphiques complexes exigent souvent une lecture humaine. Miranda les distingue autant que possible pour éviter une fausse certitude.
Pourquoi c'est critique pour le bilan
Une erreur sur 2 mètres de retrait, 1 niveau de hauteur ou 10 points d'emprise peut changer la SDP et donc la charge foncière admissible. L'analyse PLU doit être reliée au bilan, pas traitée à part.