Bilan promoteur
Charge fonciere promoteur : le chiffre qui transforme une parcelle en decision.
La charge fonciere correspond au prix maximal qu'un promoteur peut payer pour un foncier tout en conservant sa marge cible et l'equilibre de l'operation.
Formule simplifiee
En premiere approche : recettes previsionnelles - couts operationnels - marge cible = enveloppe disponible pour le foncier. Cette enveloppe doit ensuite absorber les frais d'acquisition, les aleas et les contraintes reglementaires.
Les variables qui changent tout
- SDP ou surface vendable : elle depend du PLU, du programme et du trace.
- Prix de sortie : libre, social, commerce, stationnement.
- Couts : construction, VRD, honoraires, taxes, frais financiers.
- Contraintes : mixite sociale, stationnement, servitudes, risques, prescriptions graphiques.
Pourquoi la calculer pendant le screening
Attendre la fin d'une analyse pour estimer la charge fonciere fait perdre du temps. Miranda relie la parcelle, le potentiel et le bilan pour produire un premier ordre de grandeur rapidement.
Miranda ne garantit pas une valeur d'achat. Il aide a cadrer une enveloppe indicative avant negociation et analyse approfondie.