Constructibilite
Potentiel constructible : ce qu'il faut verifier avant de croire une surface.
Le potentiel constructible n'est pas seulement une surface de terrain multipliee par un coefficient. Il depend du PLU, de la geometrie, du programme et des contraintes locales.
Les controles prioritaires
- Zonage : la zone donne le cadre initial.
- Emprise : part maximale du terrain pouvant etre occupee.
- Hauteur : metres, niveaux, attiques, filets ou cotes NGF.
- Retraits : voirie, limites separatives, fond de parcelle.
- Pleine terre : surface non artificialisee ou coefficient biotope.
Ce qui fausse souvent l'estimation
Les servitudes, reculs graphiques, emplacements reserves, OAP, plans masse et contraintes de stationnement peuvent faire baisser fortement la surface exploitable.
Approche Miranda
Miranda aide a tracer un scenario, calculer une SDP indicative et relier cette SDP au bilan promoteur. Sur communes IDF couvertes, certaines regles PLU exploitables sont appliquees automatiquement.